为了缓解澳大利亚住房的严重短缺的困境，澳大利亚政府出台“国民租房津贴计划”的政策，即National Rental Affordability Scheme，简称“NRAS” ，为投资澳洲房地产增加了巨大的确定性。有关投资澳大利亚房地产有多大的效益？本文将给房地产投资者算笔细账。

历史证明地产有前景

　　地产一直是澳大利亚的朝阳投资行业。据澳洲最权威的商业杂志BRW Rich2000年的调查显示：在服务、、零售、媒体、金融投资以及房地产等众多投资产品中，房地产的投资回报是的，在1987年和2000就分别达到28%和34%。《太阳先驱报》（Herald Sun）也曾专门撰文《历史证明地产有前景》，指出澳大利亚百多年地产每年平均上涨9%。

　　尤其是一些重点城市，房价增速惊人。澳大利亚房地产研究机构BIS Shrapnel的调查表明：悉尼房价从1969年到1989年平均每7年翻一翻；从1989年到1996年房价有所波动，到1996年仅比1989年上涨15%，到2002年也翻了一翻，即6年翻一翻（见附表3）；墨尔本房价从1969年到1988年平均每7年翻一翻；1989年仍然持续上涨，但到1996年间房价有所下滑，同1988年相比仅上涨21%，之后到2002年又翻了一翻（见附表2）；布里斯班房价从1979年到1992年平均每7年翻一翻，到1999年上涨21%，到2005年又翻一翻。

　　地产投资因而给投资者带来了丰厚的回报。就投资单个地产看，投资者每年可获得的净资产增值为$27,000。投资多个地产亦然：我们以贷款450万投资四个地产为例，21年后总资产960万，扣除负债450万，所获净资产可达510万！

NRAS计划带来的机遇

　　目前澳洲经济正增长3%，利率位于过去30年平均贷款利率的相对低点。2008年经历了一次235,800人的移民激增时期及27年来的一次新生儿增长，有295,000个婴儿2008年出生。是人口增长最快的时期，达到2.94%。另外，家庭的规模不断缩小，要更多的房屋满足家庭小型化以及澳大利亚人口老龄化等因素导致了澳大利亚未来房屋的供不应求。

　　据统计，到2013年澳洲将出现213,000套房屋短缺，悉尼地区每年的短缺加剧，今后6年，房屋短缺将提高到每年6 –7 万多套。2008年7月24日，澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划（National Rental Affordability Scheme）（简称NRSA计划），2008年11月通过并形成法律。NRAS计划通过政府每年给投资人补助$8,672来鼓励投资人投资房产，从而增加经济型出租房供应并降低经济型房屋的租金。NRAS计划决定由政府出资6.23亿，在2012年提供5万个经济型出租房。

NRAS计划是要求投资人将其投资的房产租金降低20%，投放到市场上给那些符合条件要求的人群。政府每年给予投资人$8,600的补助，其补助随消费价格指数调整（今年上涨8.4%）。补助政策是由联邦和州政府承担的，每年联邦政府承担$6000，州政府承担$2000。政府的补助是提供给投资者本人，而且是免税的收入。而且，投资人可以通过投资符合NRAS的项目，拥有土地和房子，并获得资金回报，享受NRAS计划的优惠。

对于符合NRAS计划的投资有以下要求：

一、投资的房产必须是新房

二、房产的租金不能超过市场价格的80%

三、必须根据租客的收入情况，来决定其是否符合居住NRAS房屋的条件

四、主要的租客对象是：教师、护士、警察以及年龄超过55岁的家庭

NRAS对澳洲投资房的影响

总结NRAS的主要好处如下：

a) 有效的退税法

b) 无风险投资

c) 正现金流的房地产

d) 100%的借贷*

e) 政府租赁赞助支持

f) 10年安全的现金流